Business Apartments Frankfurt: Der Markt bis 2027

Wer mit einem Projektvertrag für neun Monate nach Frankfurt kommt, kennt die Rechnung: Hotelzimmer sind auf Dauer weder wirtschaftlich noch wohnlich, klassische Mietwohnungen scheitern an Fristen, Kaution, Möblierung und Anmeldung. Dazwischen liegt das Segment, um das sich gerade die gesamte Immobilienbranche kümmert. Und Frankfurt steht dabei ganz vorne.

Frankfurt gehört zu den drei Städten, in denen gebaut wird

Laut dem Serviced Apartment Snapshot 2026 von Christie & Co liegt der größte Anteil der geplanten Kapazitäten in Deutschland in Berlin, Hamburg und Frankfurt. Das ist keine Überraschung, aber es ist eine Bestätigung: Die Nachfrage nach möbliertem Wohnen auf Zeit folgt den Arbeitsmärkten, und in Frankfurt konzentrieren sich Bankenaufsicht, Beratung, IT-Projekte, Regulatorik und Konzernzentralen auf wenigen Quadratkilometern.

Christie & Co ordnet den Projektfokus überwiegend den Segmenten Upper Midscale und Upscale zu. Das ist die für Projektmieter interessanteste Nachricht des Jahres. Der Zuwachs kommt nicht als Billigware mit Kochplatte im Schrank, sondern im gehobenen Bereich, mit Design, Service und Ausstattung als Verkaufsargument. Wer heute ein Business Apartment in Frankfurt sucht, wird also in wenigen Jahren nicht nur mehr Angebote vorfinden, sondern vor allem bessere.

Die Größenordnung nennt eine Potenzialanalyse von Union Investment: bis einschließlich 2026 knapp 1.600 Einheiten in der Pipeline. Für eine Stadt in der Dimension Frankfurts ist das relevant, aber es ist keine Flut. Zum Vergleich der Maßstab aus dem Büromarkt: Cushman & Wakefield zählte Mitte 2026 im Frankfurter Marktgebiet rund 374.700 Quadratmeter Bürofläche im Bau, davon 70 Prozent bereits vorvermietet oder eigengenutzt. Dort, wo neue Flächen entstehen, entstehen Projektteams. Und Projektteams brauchen Betten mit Küche, Schreibtisch und Waschmaschine.

Aus Büro wird Apartment: die konkreten Projekte

Der spannendste Trend ist nicht der Neubau, sondern die Umnutzung. Frankfurt hat Büroflächen, die in ihrer alten Form nicht mehr funktionieren, und eine Nachfrage nach Wohnen auf Zeit, die wächst. Das Ergebnis lässt sich adressgenau nachlesen.

Schulamt, Bleichstraße und ein Großprojekt

• Im ehemaligen Schulamt-Gebäude entstehen laut Frankfurter Rundschau 188 Serviced Apartments, die Fertigstellung ist für 2027 geplant.
• In der Bleichstraße 64 bis 66 sind 86 Serviced Apartments angekündigt, die Fertigstellung ist für 2028 vorgesehen. Aroundtown führt dieses Projekt in seiner H1-2026-Präsentation ausdrücklich als Umnutzung von Office zu Serviced Apartments, mit Fertigstellungsjahren 2027 und 2028.
• Ein weiteres Projekt mit 577 Serviced Apartments wurde 2026 für Frankfurt angekündigt und liegt damit deutlich über allem, was der Markt bisher an Einzelvorhaben kannte.

Rechnen Sie diese Vorhaben zusammen, und Sie sehen, wo die Pipeline herkommt. Rechnen Sie die Jahreszahlen dazu, und Sie sehen das eigentliche Problem: 2027 und 2028 sind Fertigstellungsziele, keine Einzugstermine für Ihr nächstes Projekt. Bauprojekte in Innenstadtlage verschieben sich, Umnutzungen besonders, weil Genehmigungen, Brandschutz und Haustechnik im Bestand erst geklärt werden müssen. Wer im Frühjahr ein Apartment braucht, plant nicht mit einer Pipeline. Er plant mit dem, was heute fertig, ausgestattet und buchbar ist.

Interessant ist noch ein zweiter Effekt: Cushman & Wakefield berichtet für das erste Halbjahr 2026 rund 51.000 Quadratmeter neu fertiggestellte Bürofläche in Frankfurt. Neue, moderne Büros ziehen Mieter aus älteren Gebäuden ab. Genau diese älteren Gebäude sind die Kandidaten für die nächste Umnutzungswelle. Der Serviced-Apartment-Markt in Frankfurt folgt damit direkt der Bewegung im Büromarkt: Aroundtown datiert die Umnutzung in der Bleichstraße 64 bis 66 auf 2027 und 2028, also genau in das Fenster, in dem die 374.700 Quadratmeter Neubaufläche ihre Mieter aus dem Bestand abgezogen haben.

Warum das Zweckentfremdungsverbot Ihr Vorteil ist

Frankfurt reguliert die kurzfristige Vermietung von Wohnraum streng. Die Stadt arbeitet unter dem hessischen Zweckentfremdungsverbot, also einer Regelung gegen die unerlaubte Umnutzung von Wohnraum zu touristischen Kurzzeitvermietungen. Das klingt nach einem Thema für Juristen, hat aber sehr praktische Folgen für Ihre Buchung.

Denn genau deshalb werden die großen Frankfurter Pipeline-Projekte durchgängig als Serviced Apartments beschrieben und nicht als frei vermietete Ferienwohnungen. Die regulatorische Einordnung liegt damit deutlich näher an gewerblicher Beherbergung als an der Ferienwohnung. Das bedeutet für Sie: professioneller Betrieb, gewerbliche Genehmigung, klare Verträge, verlässliche Rechnungen für die Reisekostenabrechnung, Meldefähigkeit. Und es bedeutet: keine unangenehmen Überraschungen, weil eine Privatvermietung plötzlich nicht weitervermieten darf.

Unsere Einschätzung ganz offen: Der regulierte Rahmen ist kein Hindernis, er ist ein Qualitätsfilter. Er sortiert improvisierte Angebote aus und lässt Häuser übrig, die Wohnen auf Zeit als Beruf betreiben. Wer für ein Projekt in Frankfurt lebt, möchte abends nicht über Genehmigungsfragen nachdenken. Er möchte den Schlüssel, das Highspeed-WLAN und ein Bett, das dem eigenen zu Hause nichts nachsteht.

Business Apartments in Frankfurt: Was Projekt- und Longstay-Mieter jetzt konkret tun sollten

Zwischen heute und der ersten großen Fertigstellungswelle liegen mindestens zwei Jahre. In dieser Zeit gilt die alte Regel: Das beste Apartment ist das, das bereits existiert und in dem der Service schon eingespielt ist.

Vier Kriterien, die über Ihren Aufenthalt entscheiden

• Lage vor Grundriss. Zehn Minuten zu Fuß zum Büro sind über neun Monate hunderte gewonnene Stunden. Zentral heißt in Frankfurt: Sie leben in der Stadt, nicht in einem Gewerbegebiet mit Adresse.
• Vertragsflexibilität. Projekte werden verlängert, verkürzt, verschoben. Ein Anbieter, der ab vier Wochen vermietet und inzwischen auch Shortstay ab fünf Tagen anbietet, passt sich Ihrem Projektplan an, nicht umgekehrt.
• Service, der Ihnen Arbeit abnimmt. Concierge, Reinigung, Wäsche, Ansprechpartner vor Ort. Alles, was Sie nicht selbst organisieren müssen, ist zurückgewonnene Zeit.
• Vollständige Ausstattung ohne Kleingedrucktes. Küche, Klimatisierung, Arbeitsplatz, schnelles Netz, Bettwäsche, Handtücher. Ein Apartment, in dem Sie am ersten Abend kochen und am nächsten Morgen arbeiten können, ohne einkaufen zu gehen.

Wie sehr Komfort im Alltag zählt, merken Sie spätestens in den heißen Wochen, wenn die Innenstadt sich aufheizt und Ihre klimatisierte Oase mitten in der City zum wichtigsten Argument des Tages wird. Und an freien Tagen zahlt sich die zentrale Lage doppelt aus, etwa mit einem 24-Stunden-Guide rund um den Römer oder einem Samstagmorgen auf dem Flohmarkt am Schaumainkai.

Unsere Prognose: mehr Angebot, aber kein Preisrutsch

Wer auf die Pipeline schaut und auf fallende Preise hofft, wird enttäuscht. Drei Gründe sprechen dagegen. Erstens zielt der Zuwachs laut Christie & Co überwiegend auf Upper Midscale und Upscale, also nicht auf das untere Preissegment. Zweitens verteilen sich die knapp 1.600 Einheiten aus der Union-Investment-Analyse auf Fertigstellungsjahre, die zum Teil erst 2027 und 2028 liegen. Drittens wächst die Nachfrageseite parallel: Solange in Frankfurt hunderttausende Quadratmeter Bürofläche im Bau sind und zu 70 Prozent bereits vergeben, kommen weiter Menschen mit befristeten Verträgen in die Stadt.

Was sich verändern wird, ist der Qualitätsanspruch. Wenn 2027 und 2028 neue Häuser öffnen, wird Standard, was heute noch als besonders gilt: durchdachtes Design, echte Küchen, Service auf Abruf, Aufenthaltsflächen, an denen man sich gerne trifft. Genau diesen Anspruch erfüllen wir bei studiomuc schon heute, vom effizient gestalteten Studio über die großzügige Suite bis zum zweigeschossigen Wohnen. Kleiner Raum, große Wirkung. Mehr Raum, mehr Freiheit.

Und noch ein Punkt für Ihre Planung: Große Häuser mit mehreren hundert Einheiten funktionieren nach Volumenlogik. Häuser, die überschaubar bleiben, funktionieren nach Gästelogik. Wenn Sie in Frankfurt nicht nur übernachten, sondern eine Zeit lang leben, ist der Unterschied jeden Abend zu spüren.

Was daraus folgt

Der Frankfurter Markt für Business Apartments wird bis 2027 und 2028 spürbar größer und hochwertiger, getrieben von Umnutzungen ehemaliger Büroflächen und einer Pipeline, die Frankfurt neben Berlin und Hamburg an die Spitze der deutschen Standorte setzt. Für Sie als Projekt- oder Longstay-Mieter ist das eine gute Nachricht mit Verfallsdatum: Die neuen Häuser helfen Ihnen erst, wenn sie eröffnet sind, und bis dahin bleibt zentral gelegener, voll ausgestatteter Wohnraum mit echtem Service in Frankfurt knapp.

Unsere Empfehlung ist deshalb unromantisch praktisch: Buchen Sie früh, buchen Sie flexibel, buchen Sie mit Service. Prüfen Sie, ob Ihr Anbieter sowohl längere Aufenthalte ab vier Wochen als auch kurze Stays ab fünf Tagen abbildet, damit Projektverlängerungen und Vorab-Termine nicht in Umzugsstress enden. Und achten Sie darauf, dass Rechnung, Meldung und Vertrag gewerblich sauber laufen, denn in einer Stadt mit Zweckentfremdungsverbot ist das kein Detail, sondern Ihre Absicherung.

Wohnen auf Zeit in Frankfurt, mitten im Zentrum, luxuriös ausgestattet und rundum betreut. Wir kümmern uns um alles. Jetzt Apartment anfragen und Ihren Projektzeitraum sichern.

Häufige Fragen

Quellen

• christie.com
• fr.de
• cdn.dam.union-investment.de
• cushmanwakefield.com
• dzhyp.de
• deal-magazin.com
• lawfulstay.com

Bildnachweis: Foto: Sinan Erg / Unsplash